Door het coronavirus hebben we geleerd om thuis te werken. Nu mensen weer worden aangemoedigd meer op kantoor te verschijnen, leidt dit tot huisvestingsvraagstukken. Hoe voorkom je dat je kantoorpand op maandag leeg is, terwijl er op dinsdag niet genoeg flexplekken zijn? Waar ontmoet je elkaar als je minder vierkante meters behoudt? Kunnen leegstaande kantoren een nieuwe bestemming krijgen om iets te doen aan de woningnood? Ik sprak Klaas-Jan Boer, projectontwikkelaar op bouwkundig gebied mét een maatschappelijke missie.
Eind 2022 was er ca. 130 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Op peildatum 1 januari stond 5,8% hiervan leeg (bron: Landelijke monitor leegstand CBS). Ruim 7,5 miljoen vierkante meter dus. Bezettingsgraden van kantoren variëren ontzettend, maar onderzoek van bijvoorbeeld Measuremen van ruim 12.000 werkplekken wees uit dat het gemiddelde van de werkplekken ook nog eens maar 50% van de tijd gebruikt wordt.
In mijn reeks interviews rondom succesvol werken op afstand, was dit dan ook een onderwerp waar ik niet omheen kon. Want: wat moet er gebeuren met al die kantoorruimte die niet of minder nodig is? En hoe makkelijk is het eigenlijk om hier een zinvolle bestemming aan te geven in een tijd waarin er gebrek is aan betaalbare woningen?
Klaas-Jan Boer is oprichter van Cornerstone, een bedrijf dat ondersteuning, ontzorging en ontwikkeling aanbiedt bij (her)bouwprojecten. Boer heeft kantoorconcepten ontwikkeld voor uiteenlopende organisaties, van politie tot multinational. Een belangrijke activiteit hierbij is de herontwikkeling en transformatie van gebouwen, waarbij het doel is om maatschappelijke meerwaarde te creëren.
Transformeren van kantoorgebouwen naar woningen
Boer komt het veel tegen: organisaties die nu met minder kantoorruimte uit de voeten kunnen dan voorheen. “Dan is de vraag ‘wat ga je ermee doen?’ Woningen maken omdat er een woningtekort is, lijkt simpel. Je moet je wel afvragen of een gebouw ook geschikt is voor een woonfunctie. Is de gevel geschikt? Kunnen de ramen open? Kantoorgebouwen zijn niets meer dan ruimte die je kunt invullen. En er vinden zeker succesvolle transformaties plaats.” Waarom gebeurt dit dan niet veel?
“Kantoren zijn vaak eigendom van beleggers, en die willen rendement halen. Die hebben vaak de waarde van het pand nooit afgeschreven, maar gewoon op de balans laten staan. De gedachte was dat het pand in waarde gelijk zou blijven of meer waard zou worden. Maar nu is dit niet meer zo. Als zo’n kantoorpand leeg komt, is het een stuk minder waard geworden want er is geen markt meer voor.” Het afschrijven van die waarde betekent een enorm verlies op de balans en daarmee voor de belegger, die veelal een beheerder van ons pensioen is. Dat maakt het financieel nog moeilijker om dan ook nog in de transformatie naar betaalbare woningen te investeren.
Aan wie is het dan om hier iets aan te doen? “Partijen moeten verlies gaan nemen op kantoorgebouwen. De overheid moet stappen zetten om het te stimuleren, maar de markt zal het zelf moeten oppakken.”
Bestemmingsplannen en de nieuwe Omgevingswet
Naast het financiële vraagstuk is er bij transformatie ook medewerking van de gemeente nodig.
Sinds de invoering van de Omgevingswet is er sprake van meer participatie uit de omgeving: bij het transformeren van een gebouw van kantoor naar woning moet je kunnen aantonen dat de omgeving geen bezwaar heeft. Wanneer dit wél zo is, kan dit leiden tot jaren vertraging. Een voorbeeld is dat bij een woning de omgeving aan voorwaarden moet voldoen op het vlak van geluidsoverlast. Dit legt druk op de activiteiten van naburige bedrijven.
“De invloed van de omgeving wordt hiermee groter. Hoe dichter we op elkaar gaan leven, hoe meer last we van elkaar krijgen. Hoe meer dat ‘not in my backyard’ gaat spelen, hoe lastiger die transformatie is. De overheid snijdt zichzelf met het nieuwe participatiebeleid op dit vlak wel in de vingers.”
De urgentie wordt steeds groter
De complexiteit om gebouwen te transformeren blijft, maar Boer ziet wel dat de urgentie om dit te doorbreken steeds groter wordt. “Ik verwacht dat lege kantoorgebouwen niet meer gevuld gaan worden, zeker als ze een laag energielabel hebben. Ik voorzie dat daar de komende jaren enorm moet worden afgeschreven en dan ga je transformeren. Ik ben positief gestemd, maar er zijn nog veel hobbels die genomen moeten worden.”
Overheden zouden ook tijdelijke vergunningen af kunnen geven, waarmee ze mogelijk kunnen afwijken van de Omgevingswet. “Als de procedure minder uitgebreid is, kun je in ieder geval tijdelijk een kantoorgebouw laten bewonen. Bezwaren uit de omgeving kunnen ook voortkomen uit vrees voor het onbekende. Als het tijdelijk al geprobeerd is en het is goed gegaan, is de barrière ook lager om iets permanent een nieuwe bestemming te geven. Dan moeten de investeerder en de gemeente goede afspraken maken, omdat de investeerder wel een risico neemt.”
Flexplekken vol
Een ander probleem ligt bij organisaties zelf. Dan hebben we het over ruimte aanhouden ‘voor de zekerheid’. “Mensen proberen wel om de drukte en de files op dinsdag en donderdag te vermijden, dus je ziet wel dat dit begint te nivelleren. Als je dan gaat downsizen creëer je een nieuw spanningsveld. Moet je voor de momenten dat teams als geheel bij elkaar willen komen toch meer vierkante meters aanhouden? Hier moeten organisaties beter op sturen, of het kantoor meer een ontmoetingsplek maken. Wanneer je eens met zijn allen bent, kun je ook een aparte locatie huren.”
Het aanbieden van ruimte als flexplek aan externen is de makkelijkste oplossing, mits het rondlopen van externen in je bedrijf geen bezwaar is. Of verschuiven naar constructies waarin meerdere bedrijven bij elkaar in gebouwen zitten, minder ruimte huren en grote gemeenschappelijke ruimtes dan delen. Zo kun je ook gebouwen vrijspelen. Boer zegt dat dit op een gegeven moment wel zal moeten. “Als een gebouw altijd maar voor de helft verhuurd wordt, is het ook niet rendabel.”
Flexwerken in je eigen buurt
Voor een succesvolle transformatie is het dus nodig om een pand voor een rendabele prijs te kunnen kopen én het bestemmingsplan succesvol aan te passen. Alternatief is om te verhuizen naar een kantoorgebouw waarin je faciliteiten deelt. Wat zijn de mogelijkheden dan als dit op de korte termijn niet haalbaar is?
“Hiervoor hebben wij de pilot ‘LOOF workplaces’ gestart. Dit is erop gericht om altijd een plek te hebben om te werken of vergaderen in de buurt van je huis. Als je niet grootstedelijk woont kan dat best lastig zijn.” Boer heeft met dit concept in de rol van intermediair vraag en aanbod bij elkaar gebracht. Voorbeelden zijn werken in een rustig café in ruil voor de verplichting een aantal consumpties af te nemen, of flexplekken realiseren in leegstaande kerken.
De pilot is enthousiast ontvangen, maar momenteel heeft Cornerstone niet de capaciteit om het door te ontwikkelen. “De mogelijkheid zit er zeker om zoiets landelijk uit te rollen zodat we gezamenlijk efficiënt met ruimte omgaan. Tijdens corona zagen we ook dat in je eigen buurt werken helpt om het contact in de buurt te versterken. Het is echt een meerwaarde voor de maatschappij en gelijktijdig draagt het bij aan duurzaamheid en vermindering van het fileleed. Hier ligt echt een kans!”
